Wirtschaft in Sachsen

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Der Wohnimmobilienmarkt in Leipzig und Halle: Hohe Dynamik in einer aufstrebenden Wirtschaftsregion

Dienstag, 02. Dezember 2008

Leipzig/Halle. Die Region Leipzig/Halle mit ihrem Einzugsgebiet von mehr als 2,5 Millionen Menschen ist ein boomender Wirtschaftsstandort. Dank flexibler Investitionsförderung, gut ausgebildeter Arbeitskräfte und des dichten Hochschulnetzes wird das Ballungsgebiet mit seiner modernen Infrastruktur zunehmend zur Drehscheibe Europas. Dazu hat auch die Ansiedlung des Logistikriesen DHL beigetragen, der seit April 2008 sein Drehkreuz für Europa in Leipzig betreibt. Unternehmen wie Porsche und BMW oder die Leipziger Strombörse European Energy Exchange haben die Region zu einem führenden Standort für Direktinvestitionen werden lassen. Aufsteiger wie der Solarzellen-Hersteller Q-Cells und das von Leipzig aus international expandierende IT-Unternehmen PC-Ware Information Technologies AG konnten hier schnell wachsen.
Im traditionsreichen Chemiedreieck, in dessen Zentrum die Stadt Halle liegt, kooperieren Unternehmen mit Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen in den Branchen Chemie und Kunststofftechnik. Die Region verfügt über eine exzellente Forschungslandschaft mit gut ausgebildeten Fachkräften. Die renommierte Managerschmiede HHL – Leipzig Graduate School of Management sowie die Universitäten Leipzig und Halle machen international von sich reden. Einrichtungen der Fraunhofer-Gesellschaft, Max-Planck-Institute, die Bio City Leipzig, das Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung GmbH – UFZ oder das Leipziger Institut für Energie GmbH stehen als erfahrene Partner für angewandte Forschung zur Verfügung.
Dazu kommen ein weltberühmtes kulturelles Erbe, das sich mit Namen wie Luther, Bach, Händel und Mendelssohn-Bartholdy verbindet, sowie eine hohe Lebensqualität, zum Beispiel durch das wachsende Leipziger Neuseenland.

Die Wohnimmobilienmärkte Leipzig und Halle im Vergleich

Angesichts dieser Fakten wundert es nicht, dass der Wohnimmobilienmarkt in Leipzig sowie in Halle (Saale) zu den dynamischsten in Deutschland gehört. Obwohl Leipzig und Halle zu einer gemeinsamen Wirtschaftsregion gehören, gibt es zwischen beiden Städten nicht nur Gemeinsamkeiten, sondern auch Unterschiede. Leipzig wird aufgrund des höheren Bekanntheitsgrades stärker wahrgenommen und „gefühlt“ besser bewertet, Halle überrascht mit positiven Einzelaspekten. Die immobilienwirtschaftliche Situation in beiden Städten wird  aktuell mit „gut“ bewertet. In den kommenden fünf Jahren erwarten die ortsansässigen Makler in Leipzig eine Entwicklung zum „sehr gut“, während Halle auf „gutem“ Niveau bleibt.
Der Immobilienpreisspiegel des IVD Mitte-Ost e. V. für 2008/2009, erschienen im Oktober 2008, listet für Leipzig und Halle konkrete Zahlen auf. So betragen die Wohnungshöchstmieten (kalt) für Spitzenobjekte in Toplagen in beiden Städten monatlich acht Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für Altbauwohnungen müssen in Leipzig Mieten zwischen vier und sechs Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, in Halle geht die Schere jedoch weiter auf: Die Spanne reicht von 3,20 bis 6,80 Euro pro Quadratmeter. Während Leipzig bei Büroimmobilien klar vorn liegt, sind in Halle die höheren Wohnungsmieten zu erzielen. „Das liegt vor allem daran, dass das Angebot an den beliebten Gründerzeithäusern in Halle viel knapper ist als in Leipzig. Während in Leipzig ganze Gründerzeitviertel in sanierter Qualität vorhanden sind, gibt es in Halle nur punktuell solche Top-Angebote“, erklärt Jens Zimmermann, stellvertretender Regionalvorsitzender und Sprecher des IVD Mitte-Ost e. V. „Auch die Leerstandszahlen auf dem Wohnungsmarkt unterstreichen das: In Halle ist der Leerstand mit sechs Prozent deutlich geringer als in Leipzig mit zehn Prozent.“ Wer eine besondere Wohnung suche, werde künftig allerdings in beiden Städten tiefer in die Tasche greifen müssen. Ãœberdurchschnittlich gefragt seien darüber hinaus kleinere Wohnungen. Zimmermann: „Das kommt einerseits durch die steigenden Mietnebenkosten und andererseits durch die Fördergrenzen, die das Sozialamt vorgibt. Einfache Wohnungen sind aber in beiden Städten ausreichend vorhanden.“
Baugrundstücke seien allerdings in Leipzig teurer als in Halle, und das sowohl für freistehende Einfamilienhäuser als auch für Reihenhäuser. Der Preisspiegel listet für Baugrundstücke in bester Leipziger Wohnlage 170 Euro pro Quadratmeter auf, für Halle nur 150 Euro. Immobilienexperte Zimmermann sieht die Tendenz, dass vor allem Einfamilienhäuser mit größerer Wohnfläche in Halle künftig teurer werden. Bei Bestandsobjekten seien mitunter Schnäppchen zu machen: „Nach den Sünden der 1990er Jahre hat sich der Markt abgekühlt. Dazu kommt, dass für Häuslebauer im Zuge der Finanzkrise die Bedingungen für neue Zinsfestschreibungen schwieriger werden können und eine höhere Liquidität gefordert wird. Nicht jeder wird da mithalten können und dann vielleicht sein Haus aufgeben müssen.“

Die Finanzkrise mischt den Markt auf

Ãœberhaupt, so Zimmermann, werde die Finanzkrise den Markt aufmischen. Möglicherweise sei der Schaden höher als zurzeit absehbar. „Auf jeden Fall ist eine aktuelle Kernbotschaft, dass Wohnimmobilien als sichere Wertanlage jetzt deutlich an Ansehen gewinnen. Nach einer Zeit, in der die Gier nach Höchstrenditen und Risiken bis zum Totalverlust das Geschehen dominierten, kann die Krise damit auch eine Chance sein: sich wieder dem grundsoliden Immobiliengedanken zuzuwenden“, schätzt Zimmermann ein. Wer jetzt liquide sei, könne und sollte kaufen. Das Interesse von Investoren, beispielsweise an Beständen von Wohnungsbaugesellschaften, sei jedenfalls weiterhin vorhanden – auch wenn es in letzter Zeit nicht mehr so viele Schlagzeilen gemacht hätte. Immobilienexperte Zimmermann: „Wenn die vier Aspekte Lage, Funktionalität, Qualität und Preis stimmen, dann ist ein Erwerb nach wie vor für Investoren hochinteressant.“
Das trifft auch auf Eigentumswohnungen zu, die in Ostdeutschland traditionell eher wenig nachgefragt werden. Laut einer Studie des Unternehmens TLG Immobilien kann Leipzig als einzige Stadt in Ostdeutschland auf einen florierenden Verkauf von Eigentumswohnungen verweisen. Mit Quadratmeterpreisen von bis zu 3.000 Euro werden in der Messestadt sogar Spitzenwerte erzielt. Allerdings: Laut IVD-Preisspiegel ist für Kapitalanleger in der Stadt Halle und nicht in Leipzig perspektivisch mit einer Eigentumswohnung eine höhere Rendite zu erzielen.
IVD-Sprecher Zimmermann: „Doch Selbstnutzer profitieren hier wie dort davon, dass eine Eigentumswohnung bei beruflich bedingtem Umzug einfacher zu verkaufen ist als ein Eigenheim. Außerdem kann man sie auch einfach im Besitz behalten und vermieten.“
Zurück in die Innenstadt – Wohnen in der City vor allem in Leipzig immer beliebter

Doch egal, ob Miet- oder Eigentumswohnung, Eigenheim oder Reihenhaus – allen Wohnformen gemeinsam sei vor allem in Leipzig der Trend zurück in die City. Jürgen Poschmann, Regionalvorsitzender Mitte-Ost im Immobilienverband Deutschland IVD e. V., beobachtet eine wachsende Mieterschicht, die heute mehr Geld und zugleich mehr Sinn für Wohnqualität im Umfeld ihrer vier Wände besitze. Diese Mieter suchen bewusst die Möglichkeiten, die zum Beispiel eine attraktive Innenstadt wie Leipzig bietet. Damit verliere die grüne Wiese weiter an Attraktivität. Die begehrtesten Wohnlagen sind in Leipzig (in dieser Reihenfolge): Gohlis-Süd, das Musikviertel, Schleußig, das Waldstraßenviertel, die Südvorstadt und das Zentrum. In Halle sind das zentrumsnahe Mühlwegviertel sowie Kröllwitz, das Vogelviertel und Dölau am gefragtesten, wobei die drei letztgenannten in der Peripherie – wenn auch nicht auf der grünen Wiese – liegen und dort beste Wohnqualität versprechen.
Nachdem in den vergangenen Jahren immer wieder kritisch darüber berichtet wurde, dass gerade in Leipzig wertvolle Gründerzeit-Substanz dem Verfall preisgegeben wurde, können gerade durch das gestiegene Interesse am Wohnen in der Stadt zunehmend Häuser gerettet werden. Dabei greift beispielsweise die Selbstnutzer-Initiative. Das Prinzip: Mehrere private Interessenten tun sich zusammen und sanieren gemeinsam ein altes Haus, um dann selbst darin zu wohnen. Ein wesentlicher Vorteil für Selbstnutzer ist, dass sie wesentlich günstiger an Wohneigentum kommen, als das über einen Bauträger oder Anleger der Fall wäre. „Bei Bauträgern fallen Provisionen, Gewinne,
Ausgaben für Marketing sowie Zwischenfinanzierungen ins Gewicht. All das spart sich der Selbstnutzer, so dass er den Quadratmeter sanierten Altbau schon für durchschnittlich 1.250 Euro bekommt. Ãœber einen Bauträger würde er um die 1.930 Euro zahlen müssen“, rechnet immothek-Geschaftsführer Christoph Scheffen vor, der als Diensteister der Stadt Leipzig Selbstnutzer-Gruppen organisiert und Projekte vorbereitet.
Der viel diskutierte Stadtumbau Ost müsse trotz solcher Initiativen dennoch weitergehen, betont IVD-Experte Jens Zimmermann. Der demografische Wandel fordere, dass Ãœberkapazitäten zurückgebaut werden müssten. „Unterhalt oder auch nur Sicherung erfordern einfach zu hohe Kosten“, so Zimmermann. Bei perspektivisch weiter steigenden Mieten würden künftig vor allem Single-Wohnungen und große Wohnungen nachgefragt, während das Angebot an 2- und 3-Raum-Wohnungen zu groß sei.

Leipzig und Halle entsprechen dem bundesdeutschen Trend für Großstädte

Mit den aktuellen Entwicklungen liegen Halle und Leipzig ganz im Trend, der allgemein für deutsche Großstädte gilt: In hochwertigen Lagen gibt es für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Preissteigerungen, und die Bedeutung der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage wächst. Dieses Fazit zieht der bundesweite IVD-Wohnpreisspiegel 2008/2009, der die Entwicklung des Wohn-Immobilienmarktes in 390 Städten der Bundesrepublik erfasst. Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD, resümiert: „Die großen Städte sind im derzeitigen Marktumfeld die Gewinner unter den Immobilienstandorten.“

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